“以租代售”陷阱多 消费者要警惕这样的开发商新型骗局
最近几年出现了一种新型购房噱头叫“以租代售”。“以租代售”就是开发商把空置的商品房简单装修，然后出租。和租房者签订一个合同，在合同期买所租的房子，开发商可以以租房前的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵充部分房款。待租房者付清所有房款以后，便得到该房的全部产权；如果租房者在合同期内不购房，按照退租处理。先期缴纳的租金可以作为开发商收取的房租。（以租代售是签订租房协议但是是按照售房付款形式，一次性交纳房屋购置房款）最近几年由于国家修改了相应的房屋出售条款，并要求所有房屋的销售进行网上签约，房地产开发商为了能快速的回笼资金在不具备网签的条件下会以签定“租赁合同”的形式销售房屋，在开发商与购房者的承诺中都是销售形式，开发商会在合同内约定待房产手续齐全后再办理房屋产权手续。
但由于涉及的合同关系复杂，这种形式的消费模式风险很大，非常容易产生纠纷。最近一位消费者来信讲述真实的案例，分享给大家，提醒各位以后一定警惕这样消费陷阱。
新型骗局 以租代售陷阱多
2014年10月，孟女士与北京辉煌益境房地产开发有限公司签署了《房屋租赁合同》（下称“原合同”），通过“以租代售”的方式购买一处于北京市延庆县辉煌国际度假区温泉SPA会所项目D栋D11号房屋（下称“D11号房屋”），房屋建筑面积108.97平方米（不包含露台、台庭院及地下室面积），当时孟女士缴纳了全部房屋价款即人民币1806116元。原合同第11条约定，北京辉煌益境房地产开发有限公司应于2018年12月30日前具备办理《房屋所有权证书》的条件，并通知孟女士办理《北京市商品房买卖合同》手续，不再增缴费用。合同签订后，北京辉煌益境房地产开发有限公司将D11号房屋交付，孟女士一直居住该房屋直至房屋被拆除。
随后，北京辉煌益境房地产开发有限公司因不具备办理《房屋所有权证书》的条件，故又与孟女士于2018年12月签署了《补充协议》，将原合同的租赁期限延长至2048年5月18日。同时《补充协议》第6条约定，如国家政策允许办理分户产权的相关条件的情况下，北京辉煌益境房地产开发有限公司将配合原告完成D11号房屋的网签相关事宜，由此拖延其无法办理产权的行为。
而让孟女士头疼的事发生了，2020年1月，北京市规划和自然资源委员会向北京辉煌益境房地产开发有限公司下达《限期拆除决定书》[京规自（延）执拆字2020第0001号]，载明：因北京辉煌益境房地产开发有限公司在延庆区张山营镇胡家营村东建设的温泉SPA会所工程未按照规划审批要求进行建设，擅自将平面布局进行了调整，由原审批的温泉SPA会所1栋建筑改为10栋单体建筑，且增加水泵房一处，该行为已构成违法建设，故责令被告于2020年2月3日前将违法建设自行拆除。2020年8月，在未得到孟女士同意的情况下，北京辉煌益境房地产开镇正在打造“冬奥冰雪休闲小镇”，将对存量违建依法整治，对京银路两侧历史形成的超占建设、私搭乱建、低端产业及影响景观效果的56处破旧建筑进行清退或拆除整改，采用“以租代售”购房的孟女士万万没想到自家的楼房在这时成了违建建筑，不但开发商购房时承诺的产权证4年之后没有如期办下，房子还遭到了强行拆除。北京辉煌益境房地产开发有限公司擅自拆除了D11号房屋并擅自处置了室内物品。目前，孟女士已将开发商起诉至法院。
损失惨重，买家担责维权难
业内律师认为，北京辉煌益境房地产开发有限公司向孟女士出售D11房屋时，明知该房屋系违反规划、属违法建设，却向孟女士承诺可以办理产权证，并以售房价向孟女士出售该房屋，北京辉煌益境房地产开发有限公司，虚假承诺为房屋办理房屋产权登记，从而收取全额房款，属于严重欺骗，也是严重失信行为。北京辉煌益境房地产开发有限公司的行为致使孟女士不仅全额支付了购房款，履行了全部购房义务，且对D11号房屋进行了二次装修、添置家具、家电等生活用品并种植树木、花草，孟女士为此投入了大量的人力物力财力和精力。
现北京辉煌益境房地产开发有限公司又未经孟女士同意，且未与孟女士商量，擅自拆除D11号房屋、并任意处置原告室内私人物品、损坏孟女士多年精心培育的名贵花木的行为，不仅给孟女士造成了巨大的经济损失，还给孟女士精神上也带来了巨大的痛苦。因多年购房却无法办理产权证，从民法典和物权法角度上来讲，完全是违法行为。
律师提醒：理性消费，买房红线别跨越
当以“以租代售”模式买房时：什么时候办产权？什么时候完善购房手续？都是需要购房者擦亮眼睛去辨别的问题。签租赁合同有可能是因为房屋本身没有办产权，在这种情况下，才有可能变相的用房屋租赁合同，把房屋的使用权，对现有房屋的一个出租，一再提醒购房的朋友，签字前要看清楚签的是哪一份合同，如果看不懂其中的条款，可以请法律方面的专业人士，来帮助我们解决困难。
俗话说，买的没有卖的精，房子也是这样，孟女士的维权经历为每一个购房人敲响了警钟：“以租代售”的法律风险在于为规避商品房限购的政策，许多销售人员会用以租代售这种擦边球的方式来完成交易，但此种交易方式风险巨大，例如，房屋涨价，卖方不想卖，租赁协议该如何处理，房产证过户困难，产权不清晰这些风险是普遍存在的，买房人需谨慎注意，以防房财两空。而面对开发商无良失信的恶劣行为，每一个购房人也应该站出来积极维权，规范房地产行业从自身做起。
对于以上事情，大家有什么看法，欢迎留言讨论。
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